文件编号: 信息分类:建议提案办理 公开方式:主动公开
索引号:16951-20200707-794150 发布日期:2020-07-07 09:48 公开时限:常年公开
责任部门: 公开范围:面向全社会

关于省政协十二届三次会议第0199号提案的答复

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  赣建提〔2020〕132号

民进省委会

  贵委会提出的《关于治理小区物业管理乱象的建议》(第0199号)收悉,衷心感谢贵委会物业管理工作的关心。根据我厅工作职能,并会商省公安厅意见,现就有关问题答复如下:

物业管理基本情况

  近年来,我省物业管理行业快速发展,为提升城市居民生活品质,促进第三产业发展,吸收城乡剩余劳动力起到了积极作用。截至2019年底,全省物业服务企业已发展到4000余家,从业人员达20万人。物业管理类型从住宅小区已扩展到办公楼、商场、医院、学校、工业厂房、机场、车站等多种类型物业服务企业管理的项目总数7677个,其中住宅项目6754个、非住宅项目923个,新建住宅100%实行物业管理。我厅主要着力于从以下五个方面提升物业行业发展:

  一是加强法规制度建设1998年我省在全国率先出台了《江西省城市居住小区物业管理条例》,2012年对原条例再次进行修订,出台了《江西省物业管理条例》,明确了房管局、乡镇(街)、村(居)委会职责,创新性建立了新建住宅物业质量保修金、物业管理投诉受理和综合协调联席会议等制度。近年来,我厅还配套出台了《江西省城市新建住宅小区安全防范设备建设管理规定》、《江西省住宅专项维修资金管理规定》等制度。

  二是开展各类主题活动先后开展了“物业管理创优年”和“规范物业管理行为,提高物业服务质量”等年度主题活动,把“解决物业管理矛盾,提高业主满意度”作为主题活动检验标准,推进各项管理制度的落实,推进物业服务企业规范化管理。同时,开展物业服务质量抽样评估,组织业主满意率调查,将质量评估和满意率调查结果在物业管理区域内公示,帮助业主了解本项目物业服务质量状况。

  三是引导企业争先创优持续多年开展了全国物业管理示范、优秀住宅小区(工业区、大厦)、全省物业管理示范、优秀住宅小区(工业区、大厦)考评,树立了一批物业管理示范、优秀典型。引导物业服务企业争优创优,增强物业服务企业的品牌意识、服务意识和质量意识。

  四是推动行业专项整治连续多年在全省开展物业管理监督检查,并组织各地房管部门开展对物业小区的巡查和暗访。对督查中发现的公共区域维护不到位、违规提取维修资金、暴力催缴物业费等行为,督促各地住建(房管)部门采取了停业整顿、经济处罚、通报曝光等措施进行整治进一步规范了物业企业的经营行为,提升了企业物业管理服务水平。

  五是促进维修资金使用截至2019年底,我省住宅专项维修资金累计归集总额达262.21亿元,增值总额24.94亿元,使用总额11.06亿元。积极推行住宅专项维修资金应急使用制度,对符合电梯故障、外墙渗漏、供排水故障、消防设施设备故障、外墙脱落、房屋结构安全等6类应急条件的,只要经相关管理部门、专业检测机构现场确认的,可以应急使用住宅专项维修资金,解决突发事件和快速抢修的资金需求,得到业主的广泛好评。

  全省公安机关在各级党委、政府的正确领导和统一部署下,积极开展推进物业管理法制化、规范化各项工作,努力防范化解涉物业矛盾纠纷,打击涉物业违法犯罪工作,不断提高群众满意度,取得积极成效。

二、存在的主要问题

  经过多年的发展,我省物业服务行业从无到有、从发展到壮大,但正如贵委会指出的“四大乱象”等,我省物业服务行业还存在一些突出矛盾和问题:一是监管手段弱化资质审批制度取消后,行业主管部门缺乏抓手,矛盾纠纷调处力度不足。二是配套设施权属不清地下车位、车库、会所及配套用房等设施权属不清,公摊面积的划分和公用部位经营收益分配不明确。三是履约意识不足。部分业主对物业服务的理解有所偏差,提出合同外的服务甚至是管理要求;部分物业服务企业因收费困难,不得已降低服务品质或采取停水停电的方式催缴物业费,形成恶性循环。四是业委会成立及监管困难业主参与小区公共事务意愿不强,导致业委会成立困难;业委会监管机制不健全、不完善,部分业委会存在乱作为的情况。

三、下一步工作打算

  针对上述问题,贵委会提出了一系列针对性、操作性极强的意见建议,我厅将积极研究吸纳,着力做好以下工作:

  (一)完善政策制度,加强行业监管。以问题为导向,充分学习借鉴外省经验做法,认真研究分析我省当前物业管理中物业收费难、业主大会组织难、物业企业服务意识不强等突出矛盾问题。一是提请以省政府办公厅名义尽快印发《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的通知》,从管理职责、规范合同、招投标管理、承接查验、业委会管理等十个方面对物业服务行业予以规范,推动行业快速向好发展;二是草拟并推行《物业服务合同(示范文本)》,明确约定物业服务区域、服务期限、质量标准、收费标准和方式、物业共用部位及共用设施设备的使用和管理维护及维修费用、消防安全责任和消防安全防范服务、环境卫生清扫和公共绿化及其设施的养护管理、出入人员和车辆管理、物业档案管理、违约责任等内容;三是督促物业服务企业依据合同约定,做好小区保洁、保安、绿化管理、共用部位及共用设施设备维护和秩序维护工作。

  (二)推进重心下移,实行齐抓共管。一是指导市、县物业管理工作纳入对街办(乡镇)目标管理和绩效考核体系,推进物业管理工作重心下移,建立健全由社区党组织、居委会牵头,有关方面参与的物业管理联席会议制度,对物业管理重大问题、重大事项及物业纠纷进行协调解决;二是督促各地住建(房管)部门建立完善业主投诉调查处理机制,强化对物业服务企业的监管;三是进一步明确城市管理、民政、公安、价格等相关部门物业管理工作中的职能,探索“街乡吹哨、部门报道”的联动机制,推动各职能部门执法进小区,依法及时处理物业管理区域内的违法违规行为,实现行政管理全覆盖,加快推进物业管理工作齐抓共管工作局面的形成。

  推动党建引领加大监管力度为加大业主委员会的“牵头力量”,提出党员业主可优先列为业委会候选人,积极探索符合条件的社区居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员;推动业委会党建工作,根据业主委员会成员中党员人数、党组织隶属关系等具体情况,采取成立党支部、设立党小组、下派党建指导员等方式,加强党对业主委员会的领导,充分发挥党组织在社区治理和服务中的领导核心作用和“桥梁”“纽带”作用,进一步强化社区党组织、社区居民委员会对业主委员会的指导。

  (四)制定技术标准,提高服务质量。指导物业协会组织物业服务专家队伍开展物业服务有关内容的标准化研究,提出标准化建议,并会同市场监管部门研究出台物业管理服务地方标准。大力推动物业企业实行标准量化的服务,通过进一步细化、标准量化物业服务内容,规范物业管理服务流程和标准,逐步实现物业服务的专业化、标准化、规范化,提升行业整体服务水平。

  依托信息平台,提升管理力度指导省物业协会研发了江西智慧物业平台,已于2019年5月投入使用,现全省已有1915家企业登录注册,完成了2502个项目的信息填报。该平台包含企业基础信息、项目基础信息、投诉管理及业主投票表决等多个板块,旨在利用科技化手段,有效降低业主参与公共事务的成本、减少基层工作人员的负担、加速投诉处理的效率,便于行业主管部门获得第一手监管信息。同时,可根据大数据统计,对投诉较多的事项汇总,总结经验做法,切实提升行业管理部门的工作效能。

  (六)加强监督执法,实施信用管理。转变监管思路,从以前的重事前市场准入转向事中、事后监管并重,引导行业发展理念从“重规模”转为“重质量”。一是积极推动开展《江西省物业管理条例》执法大检查,确保条例的相关规定全面落实,维护法规的权威性二是加大“双随机,一公开”检查力度,及时将存在违法违规行为、不守诚信的企业列入重点监管对象,通过检查,不断规范物业企业从业行为,维护业主权益三是加快推进物业服务行业信用体系建设建立信用信息共享平台定期向社会公布物业服务企业信用情况,通过“抓两头、带中间”,促进行业优胜劣汰。

  (七)加强培训教育、提升行业水平。督促各地住建(房管)部门定期开展形式多样的岗位培训,通过再培训、再教育,进一步强化服务人员各类专业服务技能和相关法律意识;依托智慧物业云平台,对项目经理实行动态管理,建立物业项目经理人星级评定机制,综合项目日常管理情况,对项目经理评分,对评分较低的项目经理,将采取限制其承接项目等措施,引导行业从业人员重责任、守信用,促进行业内形成良性竞争、赶学比超的良好氛围。

  再次感谢您对我厅工作的关心和支持。

 

                     省住房和城乡建设厅

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